Sapanca’da emlak piyasası
Sapanca’da yıl boyunca faal olan sektörlerden bir tanesi de
kuşkusuz gayrimenkul piyasası. Sapanca’ya yılın her dönemi yüksek teveccüh var.
Bölgeye yerleşme planı yapanların yanı sıra kısa vadeli ticari amaçlı alım satım
yapmak isteyenlerin de göz ağrısı Sapanca. Yerli ve yabancı alıcı kitlesi olmak
üzere çift bakışlı bir el değiştirmenin söz konusu olduğundan bahsedersek
herhalde yanılmamış oluruz. Körfez ülke vatandaşlarının yoğun ve kontrolsüz talebi
taşınmaz fiyatlarını kısa vadede tavan fiyatlara çıkarttı. Sapanca’da son
yıllarda m² başına düşen fiyatların yükseliş trendi ülke ortalamasının çok
üzerinde seyretti. Bugünlerde özel tercih edilen lokasyonların dışında fiyatlar
oturmuş durumda.
2011 yılından beri yapılan tapu işlemlerinin istatistiklerini www.tkgm.gov.tr/tr üzerinden inceledim. Yıllara göre sınıflandırmasını yaptım. 2011 yılında tapuda 968 işlem kayıt altına alınırken, 2012 yılında 1360, 2013 yılında 1952, 2014 yılında 1792, 2015 yılında 3296, 2016 yılında 1653, 2017 yılında 1483 işlem yapılmış. 2018 kayıtları yayınlanmadığından geçen yıla ait istatistiği inceleme fırsatım olmadı. Tablodan da görüleceği üzere 2016 yılına kadar el değiştirmede yükseliş trendi istikrarlı devam ederken 2016 yılından sonra düşüşe geçtiğini görmekteyiz. 2011 yılından 2016 yılına kadar % 240’lık bir yükseliş söz konusu iken 2016 yılından sonra % 55’lik bir düşüşün var olduğunu istatistiklerden anlayabiliyoruz. Trend incelemesinde bir ters orantı olduğunu da söyleyebiliriz. Satışlar düşerken fiyatlar yükseliş trendini sürdürmüş. Borsacıların tekniksel terimiyle grafikte bir uyuşmazlık net olarak beliriyor. Sapanca’nın cazibesi uyuşmazlık grafiğini bile sindiriyor.
2011’lerin başında ilçede daire fiyatlarının m²’si 800 TL’li fiyatlardan karşılık görürken bu dönemlerde 3000 TL’lere kadar ulaşmış durumda. TL / Dolar paritesinin aşırı yükselişi, enflasyon oranlarının artışı, arsa fiyatlarının nirvanaya yaklaşması, malzeme fiyatları üzerinde oluşturulan spekülasyonlar, konut faizlerinin el yakması, ülkedeki ekonomik belirsizlikler, puslu havanın oluşturduğu karamsarlıklar geldiğimiz noktayı net olarak özetleyebilecek nitelikte. İlçemizde daire başına düşen arsa payının ortalama maliyeti 500 TL’ler civarında. Üretilen konutların kalitesi birbirlerine göre farklılık göstermektedir. Seçici olanlar bu ayrıntıları gözlerinden kaçırmıyor. İlçemizde tarla vasfında olan imarsız arazilere orta vadeli yatırımcılar talepte bulunuyor. İmara açılacak beklentisiyle fahiş yükseliş trenin içerisinde olma düşüncesinde bulunanlar şimdilerden pozisyonlarını alıyorlar. Küçük çaplı imarlı arazilere yoğun talep var. Kısa vadeli ticari kazanç peşinde koşanların ve eline blok para geçenlerin ilk tercihleri bu yönde. Günlük kiralama ve konaklama yatırımı yapmak isteyenlerin orantısı bu dönemlerde sürecin başını çekiyor. 20 dönüme kadar olan düşük imarlı araziler turizm yatırımcılarının kıskacında. Daire yatırımı yerli alıcıların tercihiyken villa yatırımları yabancıların. Daire fiyatları tip ve m²’lerine göre değişkenlik gösterirken 200 bin ile 400 bin TL arasında, villa fiyatları 850 bin ile 2 milyon 500 bin TL arasında seyrediyor. Yerli yatırımcı daire alımında 300 bin TL bandına kadar cebini zorlayabiliyor. Hızlı tren istimlak bedelleri ilçede daire piyasasını ayakta tutuyor.
Mortgage artık fırsat değil. Mortgage’nin yerini peşin ödeme, çek, senet, açık hesap, takas, barter, trampa, taksit ve uzun vadeli ödeme planları aldı. Süreç sektörü oraya itti. 120 ay sabit ödeme planları hayal oldu artık. Villa projeleri karşılık bulmakta zorluk geçiyor. Kriz, villa yapan müteahhitlerin birçoğunun ekonomisini hırpaladı. Konjonktür ve gelecek planlamasını doğru hesap edemeyenler iflasa sürüklendi. İlçemizin karasal yüzölçümünün çok kısıtlı ve yer yerde imara kapalı olmasından ötürü büyük çaplı imarlı arazi bulabilmek neredeyse imkansız. Ekonomik durgunluk 2019 yılını kapsayacaktır. Sapanca da üretim ekonomisi modeli hayat bulmadığından bu durgunluk bizi belli ölçüde etkileyecektir. İlçe tamamen hizmet sektörüne yönelmiş duruda. Sapanca körfez misafirlerinin etkisiyle belki de Marmara’nın en hareketli ilçesi konumuna geldi.
Oteller, moteller, pansiyonlar, günlük kiralama yapan işletmeler, restoranlar, kafeler, kıyı işletmecileri, konut sektörüne birebir hizmet veren sektörler mayıs ayıyla birlikte canlanmaya başlayacaktır. Ramazan ayının sonrasında ilçede nüfus popülasyonu patlaması yaşanması beklentiler dahilinde. Sakarya’nın açık ara en gözde ilçesi olmaya devam edeceğiz. Konut ve arsa satışlarının birim başına düşen işlem sayısı düşüş eğilimine devam edecektir. M² fiyatları zirveye ulaşmış durumda. İstanbul’u bile geride bırakmış durumdayız. Melek yatırımcıların yatırım yapmadan önce mutlaka bölgeyi iyi bilen uzmanlardan destek alması gerekiyor. Hayal kırıklıklarına uğramamak için. Uluslararası standartlara göre kira getirisi yönünden konut yatırımı 21 yıl işyeri yatırımı ise 15 yılda geri dönüşüm sağlıyor olmalıdır. Bu oranların dışında önünüze farklı oranlar geliyorsa bölgenin cazibesini göz önünde bulundurarak karar vermek gerekir. Sapanca’ya dışarıdan sermaye akmaya devam ettikçe gayrimenkul piyasası güçlü bir şekilde ayakta kalmaya devam edecektir. Sağlıcakla kalın.
2011 yılından beri yapılan tapu işlemlerinin istatistiklerini www.tkgm.gov.tr/tr üzerinden inceledim. Yıllara göre sınıflandırmasını yaptım. 2011 yılında tapuda 968 işlem kayıt altına alınırken, 2012 yılında 1360, 2013 yılında 1952, 2014 yılında 1792, 2015 yılında 3296, 2016 yılında 1653, 2017 yılında 1483 işlem yapılmış. 2018 kayıtları yayınlanmadığından geçen yıla ait istatistiği inceleme fırsatım olmadı. Tablodan da görüleceği üzere 2016 yılına kadar el değiştirmede yükseliş trendi istikrarlı devam ederken 2016 yılından sonra düşüşe geçtiğini görmekteyiz. 2011 yılından 2016 yılına kadar % 240’lık bir yükseliş söz konusu iken 2016 yılından sonra % 55’lik bir düşüşün var olduğunu istatistiklerden anlayabiliyoruz. Trend incelemesinde bir ters orantı olduğunu da söyleyebiliriz. Satışlar düşerken fiyatlar yükseliş trendini sürdürmüş. Borsacıların tekniksel terimiyle grafikte bir uyuşmazlık net olarak beliriyor. Sapanca’nın cazibesi uyuşmazlık grafiğini bile sindiriyor.
2011’lerin başında ilçede daire fiyatlarının m²’si 800 TL’li fiyatlardan karşılık görürken bu dönemlerde 3000 TL’lere kadar ulaşmış durumda. TL / Dolar paritesinin aşırı yükselişi, enflasyon oranlarının artışı, arsa fiyatlarının nirvanaya yaklaşması, malzeme fiyatları üzerinde oluşturulan spekülasyonlar, konut faizlerinin el yakması, ülkedeki ekonomik belirsizlikler, puslu havanın oluşturduğu karamsarlıklar geldiğimiz noktayı net olarak özetleyebilecek nitelikte. İlçemizde daire başına düşen arsa payının ortalama maliyeti 500 TL’ler civarında. Üretilen konutların kalitesi birbirlerine göre farklılık göstermektedir. Seçici olanlar bu ayrıntıları gözlerinden kaçırmıyor. İlçemizde tarla vasfında olan imarsız arazilere orta vadeli yatırımcılar talepte bulunuyor. İmara açılacak beklentisiyle fahiş yükseliş trenin içerisinde olma düşüncesinde bulunanlar şimdilerden pozisyonlarını alıyorlar. Küçük çaplı imarlı arazilere yoğun talep var. Kısa vadeli ticari kazanç peşinde koşanların ve eline blok para geçenlerin ilk tercihleri bu yönde. Günlük kiralama ve konaklama yatırımı yapmak isteyenlerin orantısı bu dönemlerde sürecin başını çekiyor. 20 dönüme kadar olan düşük imarlı araziler turizm yatırımcılarının kıskacında. Daire yatırımı yerli alıcıların tercihiyken villa yatırımları yabancıların. Daire fiyatları tip ve m²’lerine göre değişkenlik gösterirken 200 bin ile 400 bin TL arasında, villa fiyatları 850 bin ile 2 milyon 500 bin TL arasında seyrediyor. Yerli yatırımcı daire alımında 300 bin TL bandına kadar cebini zorlayabiliyor. Hızlı tren istimlak bedelleri ilçede daire piyasasını ayakta tutuyor.
Mortgage artık fırsat değil. Mortgage’nin yerini peşin ödeme, çek, senet, açık hesap, takas, barter, trampa, taksit ve uzun vadeli ödeme planları aldı. Süreç sektörü oraya itti. 120 ay sabit ödeme planları hayal oldu artık. Villa projeleri karşılık bulmakta zorluk geçiyor. Kriz, villa yapan müteahhitlerin birçoğunun ekonomisini hırpaladı. Konjonktür ve gelecek planlamasını doğru hesap edemeyenler iflasa sürüklendi. İlçemizin karasal yüzölçümünün çok kısıtlı ve yer yerde imara kapalı olmasından ötürü büyük çaplı imarlı arazi bulabilmek neredeyse imkansız. Ekonomik durgunluk 2019 yılını kapsayacaktır. Sapanca da üretim ekonomisi modeli hayat bulmadığından bu durgunluk bizi belli ölçüde etkileyecektir. İlçe tamamen hizmet sektörüne yönelmiş duruda. Sapanca körfez misafirlerinin etkisiyle belki de Marmara’nın en hareketli ilçesi konumuna geldi.
Oteller, moteller, pansiyonlar, günlük kiralama yapan işletmeler, restoranlar, kafeler, kıyı işletmecileri, konut sektörüne birebir hizmet veren sektörler mayıs ayıyla birlikte canlanmaya başlayacaktır. Ramazan ayının sonrasında ilçede nüfus popülasyonu patlaması yaşanması beklentiler dahilinde. Sakarya’nın açık ara en gözde ilçesi olmaya devam edeceğiz. Konut ve arsa satışlarının birim başına düşen işlem sayısı düşüş eğilimine devam edecektir. M² fiyatları zirveye ulaşmış durumda. İstanbul’u bile geride bırakmış durumdayız. Melek yatırımcıların yatırım yapmadan önce mutlaka bölgeyi iyi bilen uzmanlardan destek alması gerekiyor. Hayal kırıklıklarına uğramamak için. Uluslararası standartlara göre kira getirisi yönünden konut yatırımı 21 yıl işyeri yatırımı ise 15 yılda geri dönüşüm sağlıyor olmalıdır. Bu oranların dışında önünüze farklı oranlar geliyorsa bölgenin cazibesini göz önünde bulundurarak karar vermek gerekir. Sapanca’ya dışarıdan sermaye akmaya devam ettikçe gayrimenkul piyasası güçlü bir şekilde ayakta kalmaya devam edecektir. Sağlıcakla kalın.
Yorumlar
Yorum Gönder